Балконные ограждения: чья территория ответственности?

Согласно п. 3.2 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» балкон — это выступающая из стены фасада часть, имеет ограниченные пространственные характеристики (огражденная площадка) и взаимосвязан с освещением примыкающего помещения в многоквартирном доме (далее - МКД). Как видно из определения, балкон состоит из: основания в виде балконной плиты, которая на балконе представляет пол и потолок; ограждения (фасадная часть МКД). Разберемся, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Балкон, как единый элемент в МКД, не указан в качестве общего имущества в МКД. Но, согласно пп.в п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", к общему имуществу МКД относится балконная плита, как ограждающая несущая конструкция МКД. Балконная плита является одновременно ограждающей конструкцией и полом балкона, которым пользуется собственник, а также потолком для балкона нижерасположенной квартиры. Таким образом, балконные плиты находятся в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, работа по управлению МКД направлена на надлежащее содержание ОИ в МКД, а также на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания.
За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") (далее - Правила № 290). В соответствии с п. 9 Правил № 290 в перечень входят, в том числе, выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты.
В соответствии с п. 2.1.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее — постановление № 170), определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью. Согласно п.2.1.5 постановления № 170, по результатам осмотра управляющие организации должны в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.
Управляющая организация не должна игнорировать требования законодательства по надлежащему обслуживанию общего имущества МКД, в том числе жалобы жителей дома на состояние балконов. В случае, если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это ляжет на УО и её должностные лица.